Inmobiliarias y Decreto 15-2026: obligaciones y expedientes

¿Cuándo es Persona Obligada?

El artículo 3 literal c), numeral 1 inciso i), comprende promoción e intermediación inmobiliaria o compraventa de inmuebles. Analice la actividad efectivamente realizada: no suponga que solo existe obligación cuando se recibe efectivo o se transmite la propiedad directamente. La participación como intermediario también está contemplada.

Una venta aislada de un inmueble propio no debe equipararse sin análisis a dedicarse a una actividad inmobiliaria. Documente el modelo de negocio y consulte su encuadre con asesoría competente. La inscripción de una Persona Obligada no sustituye permisos o requisitos de otras autoridades.

Art. 3: texto oficial, PDF p. 6

Cómo organizar el expediente de una operación inmobiliaria

Vincule cliente, representante, inmueble, contrato y pagos. Si el comprador es una sociedad, identifique la cadena de propiedad y las personas individuales que son beneficiarias finales, sin limitarse al firmante. Documente propósito, fuente de fondos y participación de terceros en la operación según el riesgo. Identifique por separado a las partes y su papel en la relación de negocios.

Como controles operativos, registre reserva, promesa, cierre y modificaciones relevantes, con referencia al inmueble y a cada pago. Estos campos son recomendaciones para reconstruir la operación, no un formulario oficial único. Si alguien paga por cuenta de otra persona, examine la explicación y documente el vínculo y las verificaciones.

Arts. 21–22: texto oficial, PDF p. 15

Pagos de terceros, reventas y cambios de precio

Un cambio de comprador antes del cierre, pagos de terceros sin relación explicada o variaciones relevantes de precio pueden justificar revisión contextual. Son ejemplos de señales, no pruebas automáticas de lavado. Compare con el perfil y la documentación del negocio, examine las explicaciones y conserve la conclusión del análisis.

No descarte una operación de la revisión solo porque el pago sea bancario. Tampoco trate todo efectivo como ilícito. Para el registro diario del artículo 31, examine efectivo único o estructurado desde US$10,000 equivalentes recibido de clientes. Distinga ese umbral de las condiciones de otros reportes y de los medios oficiales definidos por la IVE.

Arts. 28–34: texto oficial, PDF p. 19

Organizar el programa y conservar registros

Para las entidades bajo el régimen general, documente inscripción o actualización, evaluación del riesgo, manual aprobado, función de cumplimiento, capacitación continua y revisión anual de efectividad. Asigne responsables y evidencias a cada tarea; las recomendaciones de esta página no sustituyen los artículos 5 a 18 ni las condiciones reglamentarias aplicables.

El artículo 34 exige un mínimo de cinco años y capacidad de reconstrucción de operaciones. Distinga la fecha de finalización de una operación de la terminación de la relación de negocios. La obligación de diez años digitales adicionales está prevista específicamente para los grupos a) y b); no la atribuya automáticamente a todo el literal c).

Art. 34: texto oficial, PDF p. 20. Confirme directamente con la SIB/IVE resoluciones, medios y plazos vigentes antes de parametrizar el sistema. No se ha verificado una resolución sectorial concreta en esta guía y no se afirma su inexistencia.

Preguntas frecuentes

¿Una inmobiliaria solo está obligada si cobra en efectivo?

No. El artículo 3 incluye promoción, intermediación y compraventa inmobiliaria sin limitar esas actividades a pagos en efectivo.

¿Qué debe relacionarse con el expediente del cliente?

Como práctica de trazabilidad, vincule inmueble, contrato, representantes, beneficiario final, pagos, fuentes consultadas y decisiones de revisión.

¿Dónde encuentro un plan de implementación?

El checklist del Decreto 15-2026 enlazado en esta página organiza obligaciones, fuentes, responsables y evidencias para revisar el régimen aplicable a su entidad.

Plan de acción y guías relacionadas

Documente su situación actual, asigne responsables y conserve la evidencia de cada tarea. Distinga obligaciones legales de recomendaciones de organización: una lista marcada no sustituye la aplicación efectiva de controles.

Consulte el checklist de cumplimiento, la guía de selección de software AML y el centro de recursos. VERIDEX es una herramienta de apoyo; confirme las capacidades y condiciones aplicables antes de contratar.

Autoría y alcance editorial

Equipo editorial de VERIDEX · Redacción de guías de cumplimiento.

El equipo prepara recursos informativos sobre organización de expedientes, riesgo y trazabilidad para usuarios de VERIDEX. Esta atribución es institucional: no identifica a una persona ni acredita una revisión jurídica independiente. Las decisiones de cumplimiento corresponden a la Persona Obligada y sus asesores.

Fuentes oficiales y verificación

• Decreto 15-2026: texto oficial, PDF p. 1, copia alojada por Banco de Guatemala. Los números de página de esta guía corresponden a ese PDF.
• Ficha del decreto en el Congreso: referencia de publicación en el Diario de Centro América, 17 de junio de 2026.
• Diario de Centro América: nota sobre la sanción de la ley. Es una nota periodística oficial, no sustituye la edición legal del Diario Oficial.
• SIB/IVE: registro de Personas Obligadas. Confirme directamente los procedimientos y disposiciones aplicables.

Contraste editorial realizado el 2 de noviembre de 2026 con el PDF de Banco de Guatemala. No se ha verificado aquí el número ni el texto de una resolución específica de la SIB/IVE. Los artículos 2 literal g), 4 y 25 remiten a disposiciones de esa autoridad; confirme su publicación y vigencia antes de adoptar parámetros operativos. No debe interpretarse esta limitación como prueba de que no existan resoluciones.